Défiscaliser

 Le dispositif Pinel permet d'obtenir une réduction d'impôt calculée sur le prix d'achat d'un bien. Pour y prétendre, vous devez louer votre appartement ou votre maison pendant six, neuf ou douze ans sans dépasser des plafonds de loyers, les ressources de vos locataires ne devant pas excéder certains montants.
Ces plafonds doivent être respectés pendant toute la durée couverte par l'engagement de location.

L'acquisition porte sur un logement neuf ou en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement). Ces logements doivent respecter des normes thermiques et de performance énergétique. L'achat peut aussi concerner des logements que vous faites construire, des locaux affectés à un autre usage que l'habitation et transformés en logements ou des biens anciens faisant l'objet d'une réhabilitation lourde.  

Le capital est-il garanti ?

Non. Comme pour tout investissement immobilier, le choix d'un bon emplacement et d'une taille adaptée au marché est la meilleure protection pour ce type d'investissement.

L'argent est-il disponible ?

Rien ne vous interdit de revendre votre bien Pinel. Toutefois, en contrepartie de la réduction d’impôt, vous vous engagez à le louer à titre de résidence principale pour six, neuf ou douze ans. Pendant cette période, en cas de congé du locataire, vous disposez d'un an pour conclure un nouveau bail. A la différence du dispositif Duflot, vous pouvez louer à un ascendant ou un descendant sans perdre le bénéfice de l'avantage fiscal. Si vous revendez pendant la période d'engagement de location, votre impôt sur le revenu de l'année de revente sera majoré des réductions d'impôt obtenues antérieurement.

Quelle est la règle fiscale ?

Vous avez droit à une réduction d'impôt calculée sur le prix de revient d'au plus deux logements, retenus dans une limite annuelle de 300 000 euros et d'un plafond par mètre carré de 5 500 euros, quelle que soit la zone. Le taux de la réduction d'impôt, variable selon la durée d'engagement que vous prendrez, est fixé à 12 % pour six ans, 18 % pour neuf ans et 21 % pour douze ans. Pour un investissement de 300 000 euros en 2016, elle sera de 63 000 euros au maximum, pour un engagement locatif de 12 ans.  

La première réduction d'impôt est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement acheté sur plan, ou de l'année de son acquisition si le bien est déjà achevé. Que l'achèvement ou l'acquisition intervienne en janvier ou en décembre 2019, la réduction d'impôt accordée sera toujours de 5 250 euros au maximum. Si, au titre d'une année d'imposition, la réduction d'impôt excède l'impôt qui est dû, le solde ne peut pas être reporté sur l'impôt dû au titre des années suivantes.  

Comment sont imposés les loyers ?

Les loyers sont imposés selon le régime des revenus fonciers. Vous pouvez opter pour le micro-foncier s'ils n'excèdent pas 15 000 euros. Vous déclarez alors le revenu brut, le fisc appliquant un abattement de 30 % et taxant le solde. Si vous avez au moins 15 000 euros de recettes, vous êtes soumis au régime réel et déduisez la totalité de vos charges. Quand celles-ci dépassent les loyers, vous dégagez un déficit foncier. La part du déficit correspondant aux intérêts d'emprunt est reportée sur les années suivantes dans la limite de dix années.  

Le déficit issu des autres charges est imputé sur le revenu global du contribuable dans la limite de 10 700 euros par an. Le surplus de déficit vient en déduction des bénéfices fonciers réalisés au cours des dix années suivantes. Reste l'éventuelle plus-value immobilière. Elle est imposable au taux de 19 %, plus 17,2 % pour les prélèvements sociaux. Vous en êtes exonéré pour la part fiscale après vingt-deux ans de détention et après trente ans pour la part sociale.

Le zonage modifié

Attention : la loi de Finances pour 2018 a restreint le champ d'application géographique du dispositif.

Les opérations d'acquisition et de construction situées dans les communes classées zones B2 et C ne sont plus éligibles depuis le 1er janvier 2018, afin de favoriser la construction dans les zones les plus tendues (zones A, A bis et B1). Toutefois, afin de permettre une sortie progressive du dispositif Pinel de ces communes, cette disposition ne s'applique pas aux acquisitions de logements ayant fait l'objet d'un dépôt de demande de permis de construire avant le 31 décembre 2017 et à la condition que l'acquisition soit réalisée au plus tard le 31 décembre 2018. Pour mémoire, la date d'acquisition correspond à la signature de l'acte authentique d'achat (promesse d'achat, promesse unilatérale de vente, promesse synallagmatique de vente ou contrat de réservation). Par ailleurs, les logements que le contribuable fait construire (par exemple une maison individuelle dans les zones B2 et C) doivent faire l'objet d'un dépôt de demande de permis de construire avant le 31 décembre 2017.