Le Déficit foncier

Dispositif fiscal pour investir dans l’immobilier locatif neuf

Méconnu des investisseurs, le déficit foncier est un mécanisme permettant à un propriétaire bailleur de baisser son revenu imposable en jouant sur la différence entre les revenus issus de la location du logement et le montant des charges engagées. Il s’applique tout autant aux biens immobiliers neufs qu’anciens. Le Cabinet Bedin Immobilier, grâce à une équipe dédiée à la défiscalisation et son service gestion locative, vous explique tout ce qu’il faut savoir au sujet du déficit foncier.

le déficit foncier

Qu’est-ce que le déficit foncier ?

Si vous louez un logement vide, les loyers collectés au cours de l’année doivent être déclarés comme revenus fonciers. Ils s’ajoutent à votre revenu imposable global et, fatalement, augmentent la somme à verser au titre de l’impôt sur le revenu. Il existe toutefois un moyen de limiter l’impact des revenus fonciers : en s’appuyant sur le dispositif du déficit foncier, prévu par la loi Balladur de 1993.

Principe du déficit foncier

Le principe du déficit foncier est assez simple : vous vous trouvez en situation de déficit lorsque le montant des charges engagées pour la gestion de votre bien immobilier locatif est plus élevé que la somme des revenus que vous en tirez sur une année. Imaginons que votre appartement en location vous rapporte 6 000 € par an, mais que vos charges s’élèvent à 8 000 € : vous pouvez imputer ce déficit foncier de 2 000 € sur votre revenu imposable. Cela vous permet de diminuer l’assiette de calcul de l’impôt sur le revenu – et donc, mécaniquement, de réduire votre imposition. Le déficit foncier a l’avantage de s’appliquer à tous les types de logements mis en location, qu’ils aient été acquis neufs ou anciens. Vous pouvez donc tout à fait investir dans un appartement en VEFA et profiter de ce dispositif à l’issue de la première année de location.

Conditions à remplir pour imputer un déficit foncier

Pour imputer un déficit foncier, il faut :

  • louer un bien immobilier à usage d’habitation. Il est possible de bénéficier du déficit foncier en location meublée ou vide, mais les règles, dans le second cas, sont plus complexes ;
  • louer le logement en continu jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit ;
  • relever du régime réel d’imposition pour les revenus fonciers. Ce régime s’applique de plein droit lorsque les revenus locatifs bruts annuels dépassent 15 000 €, mais il peut être choisi même en deçà. Le régime micro-foncier ne donne pas droit au déficit foncier, mais prévoit un abattement de 30 % censé couvrir les charges.
déficit foncier

Quelles charges sont déductibles au titre du déficit foncier ?

C’est entendu : le déficit foncier permet de défiscaliser tout ou partie des charges relatives à la mise en location d’un bien immobilier. Mais quelles charges, précisément ? On distingue deux catégories :

  • les charges financières. Il s’agit des intérêts d’emprunt. Attention : ces charges sont imputables uniquement aux revenus fonciers, et non au revenu imposable. Néanmoins, la fraction du déficit résultant des intérêts d’emprunt est reportable pendant 10 ans – et imputable sur les revenus fonciers dans ce contexte ;
  • les charges non financières. Elles englobent la taxe foncière, les primes d’assurance, les charges de copropriété, les frais liés aux travaux, et les honoraires de gestion locative. Ces charges sont imputables sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, avec la possibilité de reporter l’excédent pendant 10 ans.

 

Notez que les travaux concernés se limitent à l’entretien, à la réparation et l’amélioration du logement, à l’exception de tous les changements susceptibles d’impacter la structure du bâtiment.

Quels sont les autres avantages du déficit foncier ?

Le dispositif du déficit foncier offre d’autres avantages. En particulier, il peut être cumulé avec d’autres mécanismes fiscaux comme la loi Pinel (permettant de réduire son imposition en contrepartie de la mise en location du bien immobilier neuf pendant un certain nombre d’années), la loi Cosse (aussi appelée « louer abordable », visant à obtenir une déduction valable sur les revenus locatifs), et la loi Monuments historiques (qui concerne exclusivement les biens anciens à rénover). De plus, le déficit foncier ne donne lieu à aucune contrainte quant au montant du loyer, aux ressources des locataires, ou à l’emplacement du logement concerné. Enfin, le déficit foncier n’est pas intégré au calcul du plafonnement des niches fiscales (fixé à 10 000 € par an).

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