Louer en meublé : LMNP & LMP

En tant que (futur) propriétaire d’un bien immobilier à proposer en location meublée, vous devez opter pour le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP), ou de loueur meublé professionnel (LMP). Pour être exact, ce choix s’impose en fonction du montant de vos revenus locatifs. Quelles sont les différences entre LMNP et LMP ? Quels avantages (notamment fiscaux) offrent l’un et l’autre statut ? Nous vous aidons à faire le bon choix.

LMNP / LMP : de quoi s’agit-il ?

Contrairement aux loyers collectés dans le cadre d’une location nue, les revenus des locations meublées sont soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) . Ils échappent donc à l’imposition des revenus fonciers, défavorable aux investisseurs – c’est l’un des principaux intérêts de la location meublée. Le bailleur en meublé est ainsi comparable à un entrepreneur individuel. La déclaration des BIC donne accès aux statuts de loueur meublé professionnel et non professionnel (LMP/LMNP). Ce sont des statuts d’activité qui ouvrent droit à des avantages fiscaux spécifiques. Si vous commencez à louer un bien immobilier en meublé, vous relevez (certainement) par défaut du statut de LMNP. Pour passer au statut de LMP, il faut que…

vos recettes locatives globales (issues des locations meublées) soient supérieures à 23 000 € par an ;
le montant de vos recettes constitue au moins 50 % de la totalité des revenus du foyer fiscal.

Depuis février 2018, il n’est plus nécessaire d’être inscrit au registre du commerce et des sociétés.

Quelles sont les différences entre LMNP et LMP ?

Les différences entre les deux statuts sont principalement fiscales. Elles concernent les déficits et les plus-values.

Zoom sur le régime fiscal en LMNP et LMP

Sous le statut de LMNP, vos revenus issus de la location sont soumis au régime micro-BIC ou réel. Dans le premier cas, vos recettes doivent être inférieures à 70 000 €, et vous bénéficiez d’un abattement de 50 %. Dans le second cas, vous avez la possibilité de déduire de vos recettes l’ensemble de vos charges ainsi que les amortissements. Sous le statut de LMP, vos revenus locatifs doivent être déclarés, au choix, sous le régime de l’impôt sur le revenu (BIC), de l’impôt sur les sociétés, ou de la microentreprise (si les recettes ne dépassent pas 70 000 € pour les meublés non classés).

Quid des déficits en LMNP et en LMP ?

Sous le statut de loueur meublé non professionnel, le déficit généré (lorsque le montant des charges supportées est supérieur aux recettes) est imputable uniquement sur les revenus de location meublée, et reportable pendant 10 ans. Sous le statut de loueur meublé professionnel, le déficit est imputable sur le revenu global du foyer fiscal, et reportable pendant 6 ans.

Les amortissements en LMNP et en LMP : en quoi cela consiste ?

En tant que loueur en meublé, vous pouvez déduire l’amortissement du prix d’achat du bien immobilier et des biens mobiliers, dans une certaine limite. Les amortissements non déduits peuvent être reportés sur les années suivantes, jusqu’à ce que le logement soit vendu ou cesse d’être mis en location. Sur ce point, les statuts LMNP et LMP se rejoignent.

Comment calculer les plus-values en LMNP et en LMP ?

Sous le statut de LMP, les plus-values à la revente sont soumises au régime professionnel. Cela veut dire que vous pouvez bénéficier d’une exonération totale, si la moyenne des recettes des deux dernières années civiles n’excède pas 90 000 € ; et partielle, si cette moyenne est comprise entre 90 000 € et 126 000 €. À condition d’exercer votre activité de loueur meublé professionnel depuis au moins cinq ans. Sous le statut de LMNP, les plus-values sont soumises au régime privé. Au moment de la revente, il faut avoir cumulé 22 ans de détention du bien au titre de l’impôt sur le revenu, et 30 ans au titre des prélèvements sociaux, pour bénéficier d’une exonération intégrale.

LMNP ou LMP : quel est le statut le plus avantageux ?

Vous l’aurez compris : il existe des différences majeures entre les deux statuts, à prendre en compte si vous envisagez de passer de LMNP à LMP. Il faut notamment garder à l’esprit les points suivants :

Le statut de loueur meublé professionnel est plus intéressant d’un point de vue fiscal (imputation du déficit foncier sur le revenu global, mais aussi exonération totale d’impôt sur la fortune immobilière, et réduction des droits de succession). Mais il impose également des obligations plus nombreuses, le loueur professionnel étant considéré comme une société ; et le recours à un professionnel (expert-comptable, avocat fiscaliste ou conseiller en gestion de patrimoine) est indispensable. En outre, ce n’est pas un statut facile d’accès : pour générer plus de 23 000 € de revenus locatifs par an, il faut gérer plusieurs locations meublées.
Le statut de loueur meublé non professionnel est moins avantageux fiscalement, mais il est aussi plus simple du point de vue de la gestion, et donc idéal pour un investisseur qui fait ses premières armes dans la location meublée, ou qui ne souhaite pas en faire une activité professionnelle. À noter également que le loueur non professionnel n’est pas soumis aux cotisations sociales.

Enfin, il ne faut pas oublier que la location meublée (quel que soit le statut choisi) vous sort du cadre de la loi Pinel, valable uniquement pour les locations nues. À vous de faire votre choix !

Découvrez les programmes éligibles aux statuts LMP & LMNP

Voir les programmes