La vente d'immeuble à rénover (VIR)

Au moment de l'achat d'un bien immobilier neuf, deux solutions s'offrent à vous : la VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) ou la VIR (vente d'un immeuble à rénover).

La VIR est moins connue du grand public, mais elle est sans aucun doute promise à un bel avenir, en raison de l'attention portée au bilan carbone de la construction, et de la lutte du législateur contre l'étalement urbain.
La VIR peut être un placement judicieux pour l'investissement locatif en centre-ville, ou si vous avez envie de vivre dans un immeuble ancien qui a tout le confort et toutes les prestations attendus d’un bien immobilier neuf.

Le principe d'une VIR

Une VIR ne peut s'appliquer qu'à des logements situés dans un bâtiment déjà existant (le bâtiment doit être construit depuis au moins 5 ans, c'est donc un immeuble "ancien", selon les termes fiscaux et légaux). Cependant, en cas d’agrandissement, d’extension, ou de restructuration complète, c'est une VEFA qui doit être conclue. L'avantage d'une VIR, comme d'une VEFA, est de protéger l'investisseur ou l’acquéreur qui s'engage à acheter un bien non achevé, notamment en stipulant dès la signature du compromis de vente :

la consistance des travaux (qualité des matériaux et de la construction) ;
le calendrier de réalisation des travaux de rénovation ;
le respect de la date de livraison.

Le contrat de vente dans le cadre d'une VIR

Lors d'une VEFA, les futurs acquéreurs s'engagent par le biais d'un contrat de réservation. Dans le cadre d'une VIR, un compromis de vente d'immeuble à rénover doit être signé par le promoteur et l'acheteur. Le contrat de vente d'un immeuble rénové est un acte notarié qui permet à l'acquéreur de devenir directement propriétaire du sol et des constructions déjà en place. Le compromis de vente doit comporter les informations suivantes :

le descriptif détaillé des travaux ;
le délai de livraison du bien rénové ;
le prix du logement ;
la garantie financière d'achèvement et les assurances obligatoires ;
la condition suspensive en cas de non-obtention du prêt immobilier par l'acquéreur du bien.

Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé lors de la signature du compromis de vente.

L'échéancier de paiement d'une VIR

La somme correspondant au prix du sol et des constructions existantes doit être intégralement réglée au promoteur lors de la signature de l'acte authentique de vente. La somme correspondant aux travaux de rénovation est ensuite payée selon le calendrier suivant :

50 % du prix des travaux, à l'achèvement des travaux représentant la moitié du prix total des travaux ;
95 % à l’achèvement de l’ensemble des travaux ;
5 % à la livraison du bien.

Les particularités d'une VIR

La fiscalité qui s'applique à une VIR est particulière, et très différente de celle d'une VEFA.

La taxe foncière est due par l'acquéreur ou l'investisseur à compter de la date de signature de l'acte authentique de vente, même si le bien n'est pas encore habitable ni entièrement rénové. C'est très différent dans le cadre d'une VEFA, où la taxe foncière n'est due qu'à partir de la date de l'acquisition, et non dès le contrat de réservation du bien en VEFA.
Lors de la signature de l'acte authentique de vente, l'investisseur ou l'acquéreur doit s'acquitter des droits d'enregistrement qui correspondent à un bien ancien, puisque l'immeuble doit être achevé depuis plus de 5 ans. Une vente d'immeuble à rénover ne peut donc pas bénéficier des frais de notaires réduits, comme c'est le cas dans une vente en l'état futur d'achèvement.

Les garanties d'une VIR

Une vente d'immeuble à rénover est protégée par des garanties solides.
Depuis le 1er janvier 2015, le promoteur est obligé par la loi de contracter non seulement une assurance dommages-ouvrage VIR rénovation lourde, mais aussi une garantie financière VIR, afin de protéger les investisseurs et acquéreurs.

Ces derniers s'engagent à acheter le bien rénové, et à verser des paiements au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Ainsi, en cas de dépôt de bilan du promoteur, les travaux de rénovation seront bien effectués et achevés par l’assureur-garant, et l'acquéreur pourra jouir normalement de son bien immobilier.

Au moment de la remise des clés d'un bien immobilier acquis dans le cadre d'une VIR, un procès-verbal de réception des travaux est signé entre le vendeur et l'acheteur.

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