La vente en l'état futur d'achèvement (VEFA)

En France, la plupart des logements neufs achetés par des particuliers pour y vivre, ou par des investisseurs pour la location, le sont en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement). C'est aussi ce qui est parfois appelé l'achat sur plan, et cette expression est particulièrement explicite : les futurs occupants ou l'investisseur achètent un bien immobilier qui n'en est encore qu'au stade du plan. Voici comment ce type très particulier d'acquisition immobilière fonctionne, ainsi que les points à vérifier si vous souhaitez souscrire à un programme de construction par ce biais.

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Le principe de la VEFA

Contrairement à la VIR, lors de la vente, l'acquéreur du bien en VEFA achète le terrain et les constructions déjà en place, et il devient propriétaire au fil de la construction et du paiement de l'échéancier et de l'avancée du chantier. La VEFA doit observer un certain nombre de règles juridiques qui protègent l'investisseur ou le futur occupant, qui verse une somme conséquente pour un bien encore à construire. Tout engagement doit ainsi s'accompagner d'un contrat de réservation.

Les mentions obligatoires du contrat de réservation en VEFA

Lors de la signature du contrat préliminaire, appelé aussi contrat de réservation, le constructeur s'engage à réserver un logement à l'acquéreur dans le bâtiment une fois achevé, et l'acquéreur s'engage à acheter le logement en question. Vérifiez que le contrat de réservation stipule bien les informations suivantes :

  • l'emplacement du logement dans le lotissement ou dans le bâtiment d'habitation collective ;
  • la superficie du logement acquis, ainsi que le nombre de pièces habitables, de pièces de service, de dégagement, et de dépendances ;
  • une note technique recensant les matériaux et les équipements à l'intérieur du logement, ainsi que les équipements collectifs dans le cadre d'un immeuble, afin d'attester de la qualité de la construction du bien acquis ;
  • le prix prévisionnel pour le bien acquis, ainsi que les conditions de sa révision dans les limites légales (uniquement basée sur la variation de l’indice du bâtiment BT01). L'investisseur peut demander la négociation d'un prix ferme dès cette étape ;
  • la date de la signature de l'acte authentique de vente ;
  • le calendrier des travaux et une date prévisionnelle de livraison du bien immobilier ;
  • si le constructeur joue le rôle de courtier en prêt pour l'acquéreur, le montant de l'emprunt, et l'établissement où il est contracté ;
  • Concernant le dépôt de garantie, la reproduction en intégralité des articles R261-28 à R261-31 du Code de la construction et de l'habitation ;
  • Au cas où l'acquéreur se réserve certains travaux de finition, ou l'installation de certains équipements, une clause le stipulant, ainsi que le coût approximatif de ces travaux.

Au moment de la signature du contrat de réservation, le promoteur peut demander le versement d'un dépôt de garantie, sur un compte spécialement ouvert à cet effet au nom de l'acquéreur dans un établissement bancaire ou chez un notaire. C'est la seule somme que le constructeur peut exiger à ce stade. Le dépôt de garantie est réglementé par la loi, et ne peut être supérieur à 5 % du prix de vente prévisionnel pour un contrat de vente signé dans l'année courante, ou supérieur à 2 % pour une vente effectuée dans 1 à 2 ans au plus tard.

la vente en l'état de futur achèvement

Le calendrier de paiement d'une VEFA

Là encore, la loi encadre et protège strictement l'acquéreur du bien immobilier en VEFA. L'échéancier de paiement se décompose comme suit :

  • fondations terminées, sur constat d'architecte : 35 % du prix de vente ;
  • mise hors d'eau (fin du gros œuvre) : 70 % du prix (c'est-à-dire 35 % supplémentaires payés) ;
  • achèvement des travaux : 95 % du prix ;
  • solde lors de la livraison : 5 % du prix.
contrat de vente vefa

Les conditions de la résiliation d'une VEFA

Le contrat de réservation engage l'acquéreur à acheter le bien immobilier. S'il se rétracte, il perd le montant du dépôt de garantie. Toutefois, sous certaines conditions, la VEFA peut être résiliée sans frais pour l'investisseur :

  • pendant le délai de rétractation de 10 jours suivant la signature du contrat de réservation ;
  • en cas de non-obtention de son prêt – la fameuse condition suspensive ;
  • si le constructeur ne mène pas le projet de construction à son terme ;
  • si le prix de vente définitif est supérieur de 5 % par rapport au prix de vente prévisionnel ;
  • si le délai de livraison n'est pas garanti, l'acquéreur peut récupérer le montant du dépôt de garantie ;
  • si les équipements énumérés dans le contrat de réservation ne sont pas tous installés comme prévu dans le bâtiment ;
  • si le logement livré présente une valeur de qualité inférieure de 10 % au contrat de réservation.

Le contrat de vente et l'acte authentique

Un mois au maximum avant la date de signature de l'acte de vente authentique chez le notaire, l'acquéreur doit obtenir le projet de contrat de vente qui stipule : la description du bien en détails, son emplacement dans le lotissement ou l'immeuble, le prix et ses modalités de révision, l'échéancier, les pénalités en cas de non-paiement dans les délais prévus, la date de livraison, la garantie financière d'achèvement contractée par le constructeur, la condition suspensive relative au prêt.

garanties de la vente en état de futur achèvement

Les garanties de la VEFA

À partir de la date de remise des clés à l'acquéreur, un certain nombre de garanties s'appliquant à l'immobilier neuf commencent à courir :

  • la garantie de parfait achèvement ;
  • la garantie de surface ;
  • la garantie biennale ;
  • la garantie décennale et l'assurance dommages-ouvrage ;
  • la garantie d'isolation phonique.

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