La Loi Malraux

Qu’est-ce que la loi Malraux sur l’investissement locatif ?

La loi Malraux fait partie des dispositifs fiscaux mis en place par les gouvernements successifs pour favoriser l’investissement immobilier locatif. En l’occurrence, cette loi vise également à protéger le patrimoine architectural et historique français. Instauré en 1962, révisé à trois reprises (1995, 2009 et 2017), ce régime de défiscalisation cible les investisseurs qui acquièrent un bien ancien dans un immeuble de caractère, dans le but de le réhabiliter avant de le mettre en location, en contrepartie de la déduction d’une quote-part du montant des travaux de restauration.

Quel est le montant de la réduction d’impôt Malraux ?

Le montant de la réduction d’impôt en loi Malraux est égal à 22 % ou à 30 % du montant des dépenses engagées, en fonction de la localisation du bâtiment (voir plus bas). Elle s’applique dans la limite de 100 000 € par an pendant 4 années consécutives, soit un plafond global de 400 000 €. Vous pouvez ainsi bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 22 000 € ou 30 000 € par an en fonction des cas. Si vos dépenses sont inférieures au plafond, vous avez la possibilité d’imputer les travaux sur un, deux, trois ou quatre ans.

Quelle localisation pour les biens immobiliers concernés par le régime Malraux ?

Pour avoir accès au dispositif, vous devez investir dans des travaux de réfection sur un immeuble ayant un intérêt historique et/ou architectural. Mais ce n’est pas tout : si les exigences relatives à la qualité des travaux sont les mêmes partout, la localisation, elle, influe sur le taux de réduction d’impôt dont vous pouvez bénéficier au titre de l’avantage loi Malraux :

• 22 % pour un immeuble installé sur un site patrimonial remarquable non couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé ;
• 30 % pour un immeuble installé sur un site patrimonial remarquable couvert par un PSMV approuvé, dans un quartier ancien dégradé (QAD), ou dans un quartier conventionné « Nouveau programme national de renouvellement urbain » (NPNRU).

Le choix de l’emplacement du bâtiment peut donc avoir une influence majeure sur la réduction d’impôt accordée.

Comment bénéficier du dispositif fiscal loi Malraux ?

Autant le savoir si vous envisagez d’y recourir : les conditions d’accès au régime de défiscalisation Malraux sont contraignantes. Il y a deux volets à prendre en compte, la nature des travaux à réaliser d’une part, et les consignes de mise en location d’autre part.

Les travaux éligibles au dispositif Malraux

Le régime Malraux s’applique aux travaux ayant pour objectif de restaurer dans son entièreté (intérieur et extérieur) un immeuble bâti. Les dépenses prises en compte sont les suivantes :

• montant des travaux de restauration imposés ou autorisés par l’autorité publique (démolition, reconstitution des murs extérieurs ou des toitures, réaffectation à l’habitation, amélioration de l’habitat, aménagement des combles, des greniers ou des parties communes) ;
• frais de mise en conformité ;
• charges foncières de droit commun ;
• frais d’adhésion à une association foncière urbaine de restauration ;
• primes d’assurance ;
• frais de gestion.

S’ils ne sont pas imposés par l’autorité publique, les travaux doivent faire l’objet d’une autorisation préfectorale, et être validés (puis encadrés) par les architectes des Bâtiments de France.

Les consignes de mise en location

Au-delà des travaux à réaliser dans l’immeuble, la loi Malraux impose des consignes à respecter en ce qui concerne la mise en location du bien immobilier une fois rénové. Vous devez…

• mettre le bien en location pendant une période minimale de 9 ans (avec un bail de location nue uniquement) ;
• louer dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux ;
• louer le logement à titre de résidence principale (pas de location saisonnière) ;
• louer à un locataire autre qu’un membre de votre foyer fiscal, un descendant ou un ascendant.

Les précautions à prendre pour recourir à la loi Malraux

L’investissement en loi Malraux est plutôt contraignant à plusieurs titres : choix du logement et de son emplacement, montant des dépenses à engager, cadre de location strict à respecter… Si vous envisagez d’avoir recours à ce dispositif, vous devez donc prendre un certain nombre de précautions essentielles :

• ne pas payer le bien immobilier au-dessus de son prix ;
• veiller à ce que l’immeuble et les travaux à effectuer entrent bien dans le cadre du dispositif ;
• optimiser le financement de votre projet.

Avec, pour finir, une bonne nouvelle : la loi Malraux n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales !